美國房貸種類繁多，但根據借款人信用品質，大體粗分「主要 (Prime)」及「次級Subprime) 」。次級多以浮動計息，利率通常較優質戶高出甚多，至少 2個百分點。房市大好且利率偏低時，這種情形不會有問題。
美國房地產在2005年到頂後，2006年開始反轉，這一年的新屋銷售較2005年下跌 17%，為1990年以來最大跌幅。成屋銷售也自2005年歷史高點下跌8.4%。
美國聯邦資金利率在2003年 6月25日降至歷史最低的1%觸底後，經過連續17次升息，至2006年 6月29日升至 5.25%，維持至今。
由於利率走升，房貸業者為保持客戶流量而調降承貸標準，業務伸向不良記錄及低收入戶，甚至百分之百貸款。所推出的各種名目貸款中，包括無需收入證明或存款證明的所謂「無文件房貸 (no-doc loan)」。
次級房價業者的業績在2005年創8050億美元，有史以來最高。這些次級房貸後來被銀行買下，再整批轉賣給華爾街券商。匯豐銀行 (HSBC)這次受創，原因在此。
華爾街的銀行將這些次級房貸再包裝成「房貸債券(MBS)」和「債務抵押債券 (CDO)」。彭博統計，2006年的 MBS發行金額高達 2兆4000億美元。
銀行每發行一檔新 CDO，就會與評等公司討論品質問題，包括次級房貸的等級。銀行將 CDO分成很多區塊，以便每個區塊取得想要的等級。據統計，2006年，美國發行的 CDO高達3750億美元，裡面夾雜1000億美元的次級房貸。
由於這種 CDO報酬率高於同等級的其他債券，收益率可達 20%，因此深受投資人喜愛。銀行、保險業者以及退休基金一旦投入，風險大增。
今年 3月，美國第二大次級房貸業者「新世紀金融(New Century Financial)」發佈獲利預警，美國房貸業者協會 (MBA)也公佈2006年第四季次級房貸違約率上升至 13.3%，初步引爆次級房貸危機。
次級房貸問題也許本身並不太嚴重，頂多是茶壺裡風暴。但因這些房貸多與金融商品綁在一起，再由全球金融機構認購。源頭的次級房貸若是無法及時滅火，效應就會往外擴散。
信用不佳的房貸族，無法按時支付利息和償還本金， MBS及 CDO投資人就會面臨損失。
房貸族無法繼續支付利息，作為抵押品的房屋就會被拍賣，市場房屋供給增加，建商前景相對黯淡。
銀行因違約增加而緊縮信用，放款標準趨嚴，原本有望購買者如今不具資格，二度傷害原房屋市場。
信用緊縮結果，貸款等級較高的房貸戶也飽受壓力。最近， Alt-A房貸戶違約率有惡化跡象，顯示信用危機可能蔓延，這類房貸戶信用等級優於次級房貸戶。
次級房貸也許是週期性問題，但在美國國內生產總值減緩，房市陷入困境之際爆發，可能衝擊經濟各相關部門，拖累信心，美國股市今後波動預期將更具激烈。
次級房貸所衍生的債務抵押證券向來難以估值，市場流動性也偏低，投資人因擔心而先行退場，這是最近股市大跌的原因。
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